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Financer un investissement locatif

Acheter un appartement pour le louer est un excellent moyen de se constituer un patrimoine à transmettre à ses descendants. C'est également un bon moyen de préparer sa retraite. Mais comment financer un investissement locatif ?

Acheter un bien immobilier cash pour le louer n'est pas toujours possible. L'emprunt est alors le moyen de financer cet investissement.

Financer un investissement locatif grâce à l'emprunt

Les banques prêtent de l'argent pour acheter un logement à mettre en location, après avoir calculé la capacité d'endettement de l'emprunteur. Le taux d'endettement ne doit pas dépasser 33% mais le montant des futurs loyers est partiellement pris en compte, dans le montant des revenus. En revanche, il n'est pas nécessaire d'avoir un apport personnel. Cependant, le montant du loyer restant souvent inférieur au montant de la mensualité, l'investisseur doit calculer son budget pour pouvoir prendre en charge sans difficulté le reliquat. Mais, à la fin de l'emprunt, il aura un capital, la valeur de l'appartement, en ayant fourni un effort d'épargne réduit. C'est d'autant plus vrai, en cette période de taux immobilier bas.

Mais quel crédit immobilier choisir ?

Deux grands types d'emprunt sont proposés par les banques aux investisseurs immobiliers, l'emprunt amortissable et l'emprunt in fine. L'emprunt amortissable est un prêt immobilier classique avec un remboursement d'intérêt et un remboursement de capital se faisant en parallèle. Bien entendu, le montant des intérêts est plus élevé les premières années. Dans le cadre de l'emprunt in fine, les échéances mensuelles du prêt servent uniquement à rembourser les intérêts. Le capital est dû en une seule fois, à une échéance fixée à l'avance. Le montant de la mensualité est alors faible. Cependant, pour garantir le paiement de ce capital, la banque exige la souscription d'un placement financier du type assurance vie.

Les avantages fiscaux du financement par l'emprunt

Les intérêts d'emprunt sont déductibles des impôts. Il peut même arriver que le montant des intérêts soit supérieur au montant des loyers. Les fiscalistes parlent alors de déficit foncier. Ce déficit vient automatiquement baisser le montant global des impôts. Toutefois, les loueurs non professionnels de meublés n'ont pas le droit à cette déduction, s'ils ont opté pour le régime de l'imposition forfaitaire.
De plus, si l'investissement locatif se fait dans le cadre de la loi Pinel, le particulier peut déduire jusqu'à 21% de son investissement. Mais seuls sont concernés par ce dispositif les logements neufs, les logements les plus onéreux à l'achat.

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