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La capacité d'emprunt

Comment améliorer son profil emprunteur ?

Le profil emprunteur correspond à l'ensemble des critères financiers et techniques de la mesure du risque d'une personne et définit sa capacité à obtenir un crédit immobilier à un taux avantageux. Etant une référence dans l'analyse de son dossier de crédit, la banque calcule ainsi le risque sous forme de score, afin de diminuer le risque d'impayé et s'assurer que le client est solvable. Plus le risque est faible, plus la banque sera disposée à proposer ses meilleures conditions financières. Voici donc une liste des principaux points à ne pas négliger pour améliorer son profil emprunteur et faire baisser son taux d'intérêt.

Disposer d'un apport personnel

Part du financement assumée directement par l'emprunteur, il est préférable que l'apport personnel soit égal aux frais de notaire et de garantie. La banque sera ainsi moins réticente à financer car elle considérera que le risque est maîtrisé et en adéquation avec le profil, en se prenant le bien en garantie.
Ces frais correspondent généralement à 10 % du prix d'acquisition du bien immobilier, mais plus l'apport est élevé, mieux c'est ! Un très bon dossier peut pousser l'apport jusqu'à 25 ou 33 % du montant global du financement.
Cet apport prouve la capacité d'épargne de l'emprunteur et envoie un signal au banquier de son haut niveau d'engagement dans le projet. Il permet également de faire baisser la quotité de financement devant être assumée et rend l'opération plus sûre.

Réduire son taux d'endettement

Il s'agit d'un point essentiel sur lequel il faut travailler.
Pour cela, il va falloir solder au plus vite ses prêts à la consommation et ses crédits revolving (crédits renouvelables) qui s'obtiennent facilement auprès des grands magasins et des établissements bancaires. Avec leurs taux allant de 10 à 15 %, cela joue très défavorablement sur un profil emprunteur.
Il va donc falloir contrôler vos achats et ne pas souscrire ce genre de prêt, et solder rapidement vos prêts en cours pour devenir "banquable".
Il faut savoir que le montant total des échéances (comprenant le prêt immobilier et les crédits en cours) ne doit pas dépasser 33 % des revenus nets imposables de l'année précédente.

Justifier d'une situation professionnelle stable

Un CDI (contrat à durée indéterminée) peut s'avérer indispensable, car la banque va toujours préférer prêter aux salariés ayant un emploi fixe et assuré, mais il faut savoir que l'ancienneté compte également.
L'idéal est un emprunteur en CDI depuis plus d'un an ou un titulaire de la fonction publique. Une personne en CDD ou en période d'essai risque effectivement d'essuyer un refus ou de bénéficier de conditions peu avantageuses, car sa situation professionnelle ne sera pas considérée comme assez stable.
Il faut noter toutefois que les banques peuvent prêter à des personnes travaillant en intérim, selon des critères de régularité de missions et d'ancienneté ou encore à des indépendants selon les mêmes critères.

Montrer sa capacité à bien gérer son argent et à épargner

Avoir l'habitude d'épargner envoie un signal positif au banquier lors de votre opération de recherche de financement. Il faut donc chaque mois mettre de côté une certaine somme et pour ce faire, l'idéal est de réaliser un virement lorsque la paie arrive, avant même de payer factures et autres dépenses. Mettre en place un virement automatique est ainsi idéal et montre que la personne a de bonnes habitudes financières.
Un comportement financier irréprochable donnera plus de chances d'avoir un financement.
Présenter ses 3 derniers relevés de compte mensuels n'ayant aucun incident de paiement, attestant d'une gestion saine et prouvant une capacité d'épargne, va plaire à la banque. Un dépensier compulsif ou négligeant va évidemment effrayer la banque.

Présenter un projet d'acquisition rentable et viable

La rentabilité du bien est toujours détaillée à la loupe par les organismes bancaires, qui regardent aussi sa localisation, sa qualité de construction, sa proportion de travaux (qui ne doit pas être trop importante pour un premier projet) et son potentiel de revente.
Un bien considéré comme intéressant aura par exemple un rendement locatif de 10 %, une part de travaux comprise entre 20 et 30 % du prix d’achat et un emplacement central dans une petite ville.
Il faut savoir que des travaux d'agrandissement apportent une plus-value supérieure que des travaux de décoration et d'aménagement.

Et pour conclure, on attirera plus facilement la banque à soi en effectuant certaines actions qui la rendront conciliante : domicilier ses nouveaux revenus locatifs et en prenant l'assurance "Propriétaire non occupant" chez elle, arguer de futurs placements financiers, domicilier un des salaires du foyer chez elle,  placer le nantissement des frais de notaire sur un compte bloqué (assurance-vie par exemple) chez elle... autant de gestes qui vont rassurer la banque et vous assurer de ses bons services.

Calculer sa capacité d'emprunt

Pour connaître votre capacité d'emprunt et la calculer, n'hésitez pas à joindre nos conseillers, ils répondront à toutes vos questions !

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