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Les différents types de prêts immobiliers

Ménage rêvant à sa future maisonPour réaliser son projet immobilier, un emprunteur peut se tourner vers de nombreux financements. Différents modèles de prêts immobiliers s'offrent notamment à lui (dont certains sont cumulables), en fonction de son projet, de sa situation et de son niveau de vie. Voyons donc les différents types de prêts immobiliers bancaires, les différents prêts aidés et les caractéristiques financières de ces prêts immobiliers.

LES TYPES DE PRÊTS IMMOBILIERS

Les prêts immobiliers bancaires sont les financements les plus courants et concernent tous les types de projets immobiliers. Tous les organismes financiers peuvent les accorder. Il en existe trois sortes.

PRÊT AMORTISSABLE

Le prêt amortissable est le plus courant, le plus classique des emprunts immobiliers. L'emprunteur verse une mensualité qui rembourse les intérêts du crédit immobilier et qui amortit une partie du capital emprunté. La part de capital remboursé progresse mensuellement, alors que la part des intérêts s'amenuise. Le prêt est intégralement remboursé lorsque la dernière échéance a été versée.

PRÊT IN FINE

Le prêt in fine n'est pas amortissable. Le capital n'est pas remboursé par des mensualités. Ce prêt est accordé à ceux qui possèdent une épargne immédiate sur laquelle la banque peut opérer le financement. Il permet de ne rembourser que les intérêts et l'assurance, la totalité du capital n'étant remboursée qu'avec la dernière échéance. De taux plus élevé qu'un prêt classique, il devient très avantageux lorsqu'il est associé à un investissement locatif. Il permet alors de déduire les intérêts d'emprunt des revenus locatifs et donc de diminuer son imposition.

PRÊT RELAIS

Le prêt relais s'adresse aux propriétaires d'un bien immobilier qui souhaitent acquérir un nouveau logement sans attendre que ce bien soit vendu. Ce prêt est donc une avance qui sera remboursée quand l'ancien logement sera vendu (sous conditions). Généralement son montant est situé entre 60 et 80 % du prix du bien mis en vente et sa durée ne dépasse pas 2 ans. Il n'est pas amortissable.

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LES PRÊTS RÉGLEMENTÉS

Les prêts d'aide à l'accession sont accordés généralement pour financer la résidence principale d'un couple ou emprunteur accédant à la propriété. Certains vont financer jusqu'à la totalité du bien, alors que d'autres compléteront le financement principal et ne pourront pas dépasser un certain seuil. La plupart des accédants y ont droit, et peuvent dans la foulée prétendre aux aides financières octroyées par  l'état. Voici les principaux :

LE PTZ ou PRÊT À TAUX ZÉRO

Accessible depuis le 1er janvier 2011, le PTZ (ou PTZ+) aide un ménage à accéder, pour la première fois uniquement (primo-accédant), à la propriété. Il concerne surtout les biens neufs, mais peut financer aussi des biens immobiliers anciens, tous destinés à l'habitation. Ce prêt est complémentaire au financement principal et est accordé sans intérêt, mais l'emprunteur doit remplir les conditions pour y avoir droit. Ses modalités de remboursement varient en fonction de l'âge du logement, de la zone géographique et des revenus du foyer. Il peut se cumuler à d'autres prêts et sa durée ne dépasse jamais 25 ans.

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LE PAS ou PRÊT ACCESSION SOCIALE

Le PAS est attribué sous conditions de ressources à ceux qui ont un projet de rénovation, de construction ou d'achat d'un bien immobilier neuf, à condition qu'il s'agisse d'une résidence principale. Il dépend non seulement des ressources du foyer mais aussi du nombre d'occupants du logement et de sa localisation. Il finance la totalité ou une partie du prix d'achat de la résidence principale. Par ailleurs, sa durée varie de 5 à 30 ans, il est cumulable avec d'autres prêts et il ouvre droit aux APL.

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LE PC ou PRÊT CONVENTIONNÉ

Le PC concerne aussi bien l'achat que la construction, le neuf ou l'ancien, des travaux ou de la réhabilitation, la résidence principale ou l'investissement locatif. Il offre l'avantage de conditions de taux meilleures que dans la cadre d'un prêt classique. Accordé sans condition de ressources, il permet en plus de bénéficier de l'APL et il finance la totalité du logement, qui doit néanmoins répondre à un certain nombre de critères. Il permet de réduire certains frais (notariés, etc.) et peut se cumuler avec d'autres crédits immobiliers.

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LE PRÊT ACTION LOGEMENT

Le prêt action logement, appelé anciennement prêt 1 % logement, va contribuer au financement d'une partie du logement principal de son emprunteur, qui doit être salarié d'une entreprise privée non agricole de plus de 10 personnes. Lui et son employeur doivent obéir à des critères de mise en place de ce crédit et l'emprunteur est soumis à des conditions de ressources.

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LE PEL  ou PRÊT ÉPARGNE LOGEMENT

Très prisé par les ménages, le PEL concerne ceux qui souhaitent réaliser un projet immobilier dans le cadre de leur habitation principale. Tous les emprunteurs peuvent y accéder, à condition de posséder un plan épargne logement ou un compte épargne logement. Une prime d'État est versée au moment du déblocage de l'épargne. Le compte épargne logement ou CEL est moins contraignant que le PEL, mais en contre-partie il offre un peu moins d'avantages.

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CARACTÉRISTIQUES FINANCIÈRES DES CRÉDITS IMMOBILIERS

Ces caractéristiques financières sont des supports pour optimiser les crédits immobiliers. Elles s'adaptent au projet d'acquisition, au niveau de vie et à la situation de l'emprunteur.

PRÊT À TAUX FIXE

Le prêt à taux fixe ou prêt à taux constant présente pour principal avantage sa sécurité. L'emprunteur connaît sa mensualité de crédit dès le départ. Le taux du prêt reste identique tout au long de la durée du prêt et les échéances peuvent être constantes, progressives ou modulables (revues à la hausse ou à la baisse à la demande de l'emprunteur et en fonction de ses possibilités - Voir également ci-dessous section "Prêt modulable"). L'emprunteur peut effectuer un remboursement anticipé s'il le souhaite, avec l'inconvénient de devoir subir une pénalité de remboursement qui peut s'avérer élevée (dans la plupart des cas, 2 à 3 % du capital restant dû).

PRÊT À TAUX VARIABLE

Dans le prêt à taux révisable ou variable, le taux d'intérêt (et par conséquent la mensualité de l'emprunteur) va varier dans le temps selon un indice de référence. Cette révision a lieu de façon annuelle. L'avantage est que l'emprunteur profite des baisses de taux éventuelles du marché. D'autre part, il est possible de procéder à des remboursements anticipés sans pénalité, contrairement au prêt à taux fixe. Ce prêt comporte néanmoins un risque. On lui donnera la préférence pour des durées courtes de remboursement. D'autre part, les établissements bancaires proposent diverses formules de prêt à taux révisable, certaines protégeant l'emprunteur en cas d'augmentations de taux (prêt capé). Le prêt à taux révisables alors consenti présente une plus grande sécurité.

PRÊT MODULABLE

Avec le prêt modulable, l'emprunteur est libre d'augmenter ou de diminuer ses remboursements (voire de les suspendre entre 6 mois et 2 ans) tout en respectant des plafonds fixés dans son offre de prêt. Ce type de prêt souple est particulièrement adapté à ceux qui ont des revenus variables.

PRÊT CAUTIONNÉ

Le prêt cautionné autorise l'emprunteur à faire appel à un organisme de cautionnement afin de garantir son prêt immobilier. La liste de ces organismes inclut des mutuelles et des banques. La caution se présente comme l'équivalent d'une assurance. Ce type de prêt offre certains avantages par rapport au prêt hypothécaire. D'autre part, ces emprunts cautionnés sont plus souvent acceptés par les banques, car l'organisme apportant la caution a établi minutieusement le dossier avant la demande de prêt.

LISSAGE DE PRÊTS (OU PRÊT LISSÉ)

Le prêt lissé est à échéances progressives (ou paliers de remboursement) et permet d’aménager les remboursements d'un prêt immobilier en fonction des remboursements d'autres prêts, calculés sur des durées différentes. Tous les prêts sont ainsi associés. Cela permet d'obtenir une mensualité quasiment égale durant tout le financement.

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