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Achat immobilier : neuf ou ancien ?

La définition juridique des logements neufs est stricte. Il s'agit d'habitations construites depuis moins de 5 ans et jamais habitées. Lors d'un achat immobilier, faut-il privilégier un achat dans le neuf ou un achat dans l'ancien ? Voici quelques pistes pour vous aider à prendre une décision.

La fonctionnalité du logement

Un appartement ancien ou une maison ancienne a souvent beaucoup de charme, avec des vieilles pierres et des poutres apparentes. Mais le neuf est conçu pour faciliter la vie des habitants, avec des cuisines aménagées, des ascenseurs, des normes d'accessibilité aux handicapées respectées etc.
Néanmoins ce constat doit être nuancé, car les constructions neuves sont rares en ville. Elles peuvent être excentrées dans des quartiers mal desservis par les transports en commun et avec peu de commerces.

Le prix du logement

Pour un logement neuf, il faut débourser 15% à 25% de plus que dans l'ancien. Mais, à part d'éventuelles finitions à la charge de l'acheteur, il n'y aura pas de travaux à réaliser. Le coût de fonctionnement d'un bien récent est également moins élevé. Il est mieux isolé et est conforme à la réglementation en vigueur, la RT 2012 (Réglementation thermique 2012). Les charges de chauffage sont donc moins élevées.

De plus, une garantie décennale s'applique pour toute construction neuve. Le nouveau propriétaire n'a donc pas à payer de grosses réparations, pendant 10 ans. Dans l'ancien, seule une garantie des vices cachées est accordée. Elle est plus difficile à mettre en œuvre alors que la responsabilité décennale se déclenche automatiquement, sans avoir à prouver une faute.

La fiscalité du neuf, la fiscalité dans l'ancien

La fiscalité dans le neuf et dans l'ancien est différente. En effet, lors d'une transaction d'une habitation ancienne, des droits de mutation de 5,80% du prix de vente sont à régler par l'acquéreur. Dans le neuf, la T.V.A est appliquée au taux normal de 20% ou au taux réduit de 5,5%, pour les biens construits dans le cadre d'un programme situé dans les quartiers prioritaires de la ville.

Les aides pour diminuer le coût d'achat

Dans l'ancien, les aides concernent uniquement les travaux. Il s'agit principalement de l'éco prêt à taux zéro (éco-PTZ) et du crédit d'impôt transition écologique (CITE), pour la rénovation énergétique. Dans le neuf, un prêt à taux zéro pouvant atteindre 40% est accordé, sous condition de ressources, aux primo-accédants de leur résidence principale. En complément, de nombreuses collectivités accordent un prêt avantageux ou des subventions. De plus, les acquéreurs dans le neuf ne versent pas de taxe foncière pendant deux ans.

Le paiement du logement

De nombreuses ventes dans le neuf se font sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Le prix se règle au fur et à mesure de l'achèvement des travaux. Mais il est possible de demander un différé, c'est-à-dire que seules les primes d'assurance sont réglées ou uniquement 5% du prix de vente, en cas de différé total.

Dans l'ancien, un dépôt de garantie (en général de 5%) est versé au moment du compromis de vente. Le solde est dû au moment de la signature chez le notaire, qui intervient normalement sous 3 mois.

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